Нэг. Шинэчилсэн найруулга хийх болсон үндэслэл, шаардлага
Монгол Улсын Үндсэн хуульд заасан иргэний үндсэн эрх эрүүл, аюулгүй орчинд амьдрах, Монгол Улсын Засгийн газрын 2012-2016 оны үйл ажиллагааны хөтөлбөрт тусгагдсан эрх зүйн шинэтгэлийн зарчим, холбогдох хууль тогтоомжид нийцүүлж, хууль хэрэгжих явцад гарч буй хууль зүйн болон практикийн зөрчлийг арилгах, зохицуулалтыг боловсронгуй болгох зорилгоор Сууц өмчлөгчдийн холбооны тухай хуулийн шинэчилсэн найруулгын төслийг боловсрууллаа.
Орон сууцны асуудал эрхэлсэн төрийн захиргааны төв байгууллага, аймаг, нийслэл, сум, дүүргийн засаг дарга, түүнчлэн мэргэжлийн байгууллагууд “Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай” хуулийн хэрэгжилтийг бүрэн хангаагүйгээс шалтгаалан сууц өмчлөгчдийн холбоод хуулиас гадуур ажиллах болжээ. Иймд иргэд, төрийн байгууллага, төрийн бус байгууллага, мэргэжлийн байгууллагуудын ажлын харилцан уялдаа холбоог хангах, эрх зүйн зохицуулалтыг боловсронгуй болгох зайлшгүй шаардлагатай байна.
Шинэчилсэн найруулгын төсөлд СӨХ-ны менежментийг боловсронгуй болгох эрх зүйн орчинг сайжруулах замаар бодитой үр дүнтэй ажиллах, хариуцлагын тогтолцоог бүрдүүлэх, сууц өмчлөгч ба оршин суугчийн нийтлэг эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хамгаалах, төр засгийн оролцоог нэмэгдүүлж, иргэний эрх үүргийг дээшлүүлэн, хувийн хэвшлийн үйл ажиллагааг сайжруулж, эдгээрийн хоорондын ажлын харилцан уялдаа холбоог хангах, дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн өмчлөл, эзэмшил, ашиглалт, хамгаалалтын талаарх харилцааг зохицуулахаар тусгасан болно.
Сүүлийн 2 жилийн байдлаар улсын хэмжээнд 627 сууц өмчлөгчдийн холбоод үйл ажиллагаа явуулж байна. СӨХ-д нэгдэж нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн ашиглалт, засвар үйлчилгээний хэвийн, найдвартай ажиллагааг хангах, мэргэжлийн чиг удирдлагаар хангах, суугч-иргэдийн эрх ашгийг хамгаалах, төр, засгийн болон бусад байгууллагатай холбож тусламж дэмжлэг авах, төрөөс явуулж байгаа бодлого арга хэмжээг нэгтгэн зохион байгуулж, хэрэгжүүлэх үүрэг, зорилготойгоор Монголын Сууц Өмчлөгчдийн Холбооны Дээд зөвлөлийг (МСӨХДЗ) байгуулжээ.
МСӨХДЗ- ийн ерөнхийлөгч, Нийслэлийн Засаг даргын хамтран баталсан удирдамжийн дагуу Улаанбаатар хотод үйл ажиллагаа явуулж байгаа СӨХ-үүдын захирлуудын үйл ажиллагаанд түвшин тогтоох үзлэгийг 2001 оноос эхэлсэн байна.
Сүүлийн 3 жилийн дүнгээс үзэхэд Нийслэлд ажиллаж байгаа гишүүн СӨХ-үүдийн 85 хувь нь бүрэн хангалттай үзүүлэлттэй байгаа хэдий ч иргэдийн зүгээс гаргаж буй гомдол, маргааныг одоог хүртэл шийдвэрлэж чадахгүй байгаа тул менежментийг нь бодиттой, үр дүнтэй зохион байгуулах шаардлагатай боллоо.
Сууц өмчлөгчдийн холбооны тухай хуулийн шинэчилсэн найруулгаар сууц өмчлөгчдийн холбооны чиг үүргийг тодорхой болгож, иргэдийн эрүүл, тав тухтай орчинд амьдрах нөхцөлийг бүрдүүлэх, оршин суугчдын эрх ашгийг хамгаалах, оршин суугчидтай нягт уялдаа холбоотой, нээлттэй, ил тод ажиллах үүрэгтэй байгууллагынх нь хувьд эрх, үүргийг тодорхой зааж өгсөн байгаа юм.
Сууц өмчлөгчдийн холбоо нь оршин суугчиддаа явуулж буй үйл ажиллагааныхаа талаар мэдээлэл өгдөггүй тул оршин суугчид бүрэн хяналт тавих боломжгүй, шинэ баригдсан орон сууцны сууц өмчлөгчдийн холбоо ямар байдлаар байгуулагдсан эсэх нь тодорхой бус үнэ тарифыг үндэслэлгүй тогтоодог, орон сууцны зориулалт, төлөвлөлтийг дураараа өөрчилж байгаад хяналт тавьдаггүй энэ талаарх хариуцлагын механизм сул, иргэдээс болон дундын өмчлөлөөс орсон түрээсийн төлбөр зэрэг мөнгөн хуримтлалыг зориулалтын бус зүйлд зарцуулдаг зэрэг олон зөрчил дутагдал байна. Сүүлийн жилүүдэд улсын болон орон нутгийн төсвийн хөрөнгөөр засвар үйлчилгээ хийгдэж байгаа боловч сууц өмчлөгчдийн холбоод оршин суугчдаас засвар үйлчилгээний мөнгө болон бусад зардлыг ямар ч хяналтгүй тогтмол авсаар байна.
Сууц өмчлөгчдийн холбооны дээд зөвлөл нь төрийн бус байгууллагын статустай, нийгэмд чиглэсэн үйл ажиллагаа явуулахаар 1999 оноос үйл ажиллагаагаа эхэлсэн байна. Гэтэл уг үйл ажиллагааны чиглэл өнөөдөр өөрчлөгдөж, гишүүн байгууллагын үйл ажиллагааг хянаж, шалгах нэрийдлээр татаас авдаг байгууллага болж хувирчээ.
Орон сууцны ойролцоох хvvхдийн тоглоомын талбай, амрах салхилахад зориулан тохижуулсан талбайнуудын ихэнх нь устаж, оронд нь барилга байшин, шатахуун тvгээх станцуудыг олноор нь барьж байгаа нь оршин суугч, иргэдийн эрvvл аюулгvй орчинд амьдрах эрхийг ноцтойгоор зөрчиж байна.
Сууц өмчлөгчдийн холбооны удирдлагууд нийтийн эзэмшлийн талбайгаа баталгаажуулан авч газраа худалддаг зөрчил багаггүй гарчээ. Сүүлийн 2 жилийн байдлаар хотын захиргаанд хандаад байгаа 285 сууц өмчлөгдийн холбоо байдаг бөгөөд үүнээс 267 сууц өмчлөгчдийн холбооны хүсэлтийн дагуу газрыг нь баталгаажуулах ажлыг нийслэлийн засаг даргын тамгын газар хийгээд байгаа тухай нийслэлийн газрын албанаас мэдээлсэн байна. Эдгээрээс иргэд, аж ахуйн нэгжид олгогдчихсон 50 rapуй газрын зөвшөөрлийг цуцалсан ажээ.
“Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай” хуулийн хэрэгжилттэй холбоотой дараахь зөрчлүүд байнга гарсаар байна. Үүнд:
Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 13 дугаар зvйл, Сууц өмчлөгчийн эрх, vvрэг гэсэн хэсэгт засвар, vйлчилгээний хөлс, зардал vндэслэлтэй эсэхийг холбогдох байгууллагад тавьж шийдвэрлүүлэх /13.1.4/ эрхтэй ч асуудлыг шийдвэрлэх шатанд төрийн бус байгууллагыг манайх шалгах эрхгүй гэх мэтчилэн асуудлыг шийдвэрлэх байгууллага байдаггүй, сууц өмчлөгчид нь Иргэний хуулийн 147, 148 дугаар зvйлд зааснаар дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн засвар vйлчилгээнд зориулан төлсөн төлбөрөө хэрхэн зарцуулагдаж байгааг мэдэх, хяналт тавих эрхтэй гэвч зарцуулалтын тайланг гаргаж өгдөггүй бодитой бус мэдээллээр хангах, “Хяналтын зөвлөлийн гишvvн шалгасан баримт бичиг, тайлан, тэнцлийн нууцыг хадгалах vvрэгтэй” гэж хуулийн 11.4-д заасан байгаа нь сууц өмчлөгчдийн хяналт тавих эрхийг хязгаарлаж байна.
Сууц өмчлөгчдийн холбооны хуулийн 13.2.7-д сууц өмчлөгч нь сууцныхаа зориулалт, төлөвлөлт, vндсэн бvтээц, хийц, инженерийн шугам сvлжээг эрх бvхий байгууллагын зөвшөөрөлгvйгээр өөрчлөхгvй байх vvрэгтэй гэж заасан. Энэ заалт огт хэрэгжихгүй, барилгын нэгдүгээр давхрын сууц өмчлөгчид дураараа хаалга цонх гарган үйлдвэрлэл үйлчилгээ явуулж, барилга байгууламжийн чанар, аюулгүй байдлыг алдагдуулжээ.
Орон сууцны тухай хуулийн 5 дугаар бvлгийн 16 дугаар зvйлийн 1 дэх хэсэгт ”Сууц өмчлөгч нь бусад оршин суугчдын эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчихгvйгээр хуульд зааснаас бусад vйлдвэрлэл, vйлчилгээ сууцандаа эрхэлж болно” гээд нийтийн зориулалттай орон сууцны байшинд барилгын төлөвлөлт, эрvvл ахуй, аюулгvй байдлын норм зөрчсөн, химийн хорт бодистой харьцах, цацраг идэвхт бодис, цахилгаан соронзон vvсгvvр, даралтат сав, уурын тоног төхөөрөмж ашиглах, саун болон угаалгын газар ажиллуулах, согтууруулах ундаа vйлдвэрлэх зэрэг хvний эрvvл мэндэд хортой vйлдвэрлэл, vйлчилгээ эрхлэхийг хориглосон боловч орон сууцны нэг давхар, орц подвальд ундааны цех, саун болон угаалгын газар, барилгын материалын дэлгvvр ажиллуулах зэрэг vйлдвэрлэл, vйлчилгээг ихэвчлэн эрхэлж байна.—
Барилгын ашиглалтын хугацаа хэтэрсэн, даацын ханыг нураасан, зориулалтыг өөрчилснөөс болж бусад айлууддаа аюултай байдлыг авчрах өндөр магадлалтай болоод байна. Улаанбаатар хот нь газар хөдлөлтийн идэвхитэй бvсэд хамаардаг. Иймээс барилгыг газар хөдлөлтөд тэсвэрлэх чадварыг тооцож төлөвлөгдсөн барилгын норм дvрмийг хатуу баримтлах шаардлагатай юм.
Ус, дулаан хангамжийн нэгдсэн системийг хэсэгчлэн хувааж, олон эзэнтэй болгосноос сууц өмчлөгчид инженерийн шугам сүлжээ, тоног төхөөрөмжийг дур мэдэн өөрчлөх асуудал хяналтгүй болж, нэгдсэн горим тохируулга хийх боломжгүй болсноос хангагч байгууллагуудын хэвийн үйл ажиллагаа алдагдах, хэрэглэгчдийг найдвартай ус, дулаанаар хангахад сөргөөр нөлөөлж байна. СӨХ-ийн тухай хуулий 15.6-д сууц өмчлөгчид нь орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг дундаа хамтран өмчлөх, орон сууцны байшингийн дэвсгэр болон орчны газрыг эзэмших, ашиглах эрхээ хэрэгжүүлэхдээ инженерийн шугам сүлжээ, тоног төхөөрөмжийн ашиглалт, засвар, үйлчилгээ эрхэлж буй мэргэжлийн байгууллагад саад учруулахыг хориглоно гэж заасан байтал энэ заалт одоог хүртэл зөрчигдсөөр байна.
Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 15.1-д заасны дагуу хотхон хорооллын орон сууцны бус зориулалттай автомашины ил, далд зогсоол, техникийн өрөө, нэгдүгээр давхрын үйлчилгээний хэсгүүд нь оршин суугчдын дундын өмчлөлд хамаарах ёстой байтал сүүлийн үед шинээр баригдаж байгаа хотхон, хороололд барилгын компаниуд өөрсдөө ашиглах, эзэнгүйдүүлж орхих явдал байнга гарах болжээ.
Барилга барихаар олгогдсон зөвшөөрлийг vндэслэлтэй зөв олгогдсон эсэхийг хянан шийдвэрлэх хvртэл ямар нэг хамгаалалтын арга хэмжээ авах механизм байхгvй байгаагаас иргэдийн хууль ёсны эрх ашиг ихээр зөрчигдөж байна. Энэ асуудлыг оршин суугчдын эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлын үүднээс зохицуулах механизм зайлшгүй хэрэгтэй.
Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зvйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 18.1.4–д холбоонд орчных нь газрыг тодорхой болзолтойгоор холбооны мэдэлд ашиглуулах боломж олгосон гэж vзэж болохоор заалт байгаа хэдий ч энэ нь иргэдийн хувьд бvрхэг, ойлгомжгvй байгаа юм. Иймд энэхvv заалтыг илvv тодорхой болгон Сууц өмчлөгчдийн холбоо нь өөрийнхөө орон сууцны орчны газрын эзэмшлийн асуудлыг зохицуулах эрх зvйн vндсийг хуульчлах шаардлагатай байна. Иймд дээрх шалтгаануудын улмаас холбогдох хууль тогтоомжийг боловсронгуй болгож шинэчлэн найруулах зүй ёсны шаардлага урган гарч байгаа юм
Хоёр. Хуулийн төслийн ерөнхий бүтэц, зохицуулах харилцаа, хамрах хүрээ
Сууц өмчлөгчдийн холбооны шинэчилсэн найруулгын тухай хуулийн төсөл нь 5 бүлэг, 32 зүйл, 100 заалттай. Монгол Улсын Үндсэн хууль, Иргэний хууль, Барилгын тухай хууль, Орон сууцны тухай хууль, Орон сууц хувьчлах тухай хууль, Төрийн бус байгууллагын тухай хууль энэ хууль болон тэдгээртэй нийцүүлэн гаргасан хууль тогтоомжийн бусад актаас бүрдэнэ.
Гурав. Хуулийн төсөл батлагдсаны дараа үүсч болох нийгэм, эдийн засаг, эрх зүйн дагаврын талаар
Сууц өмчлөгчдийн холбооны тухай хуулийн шинэчилсэн найруулгын хуулийн төсөл батлагдсанаар Монгол Улсын Үндсэн хуульд заасан иргэний үндсэн эрх болох эрүүл, аюулгүй орчинд амьдрах эрх нь баталгаажиж, холбогдох хууль тогтоомжид нийцүүлэн, холбооны үйл ажиллагаанд цаашид баримтлан ажиллах зарчимыг тодорхойлон хуулийн нэр томьёог тодотгож, холбооны зохион байгуулалт, бүтэц, бүрэлдэхүүний тогтолцоо, эрх хэмжээг хуулийн хүрээнд зохицуулж, зорилт, үйл ажиллагааны үндсэн чиглэл нь тодорхой болж, төрийн ба төрийн бусад байгууллага, сууц өмчлөгч, нийтийн үйлчилгээ үзүүлэх мэргэжлийн байгууллага хоорондын харилцааг зохицуулах, орон сууц дахь нийтийн өмчлөлийн эд хөрөнгийн өмчлөл, эзэмшил, ашиглалт, хамгаалалттай холбоотой харилцааг зохицуулах хууль зүйн болоод практикийн ач холбогдолтой юм.
Дөрөв. Хуулийн төсөл нь бусад хууль тогтоомжтой хэрхэн уялдах талаар
Уг хуулийн төслийн шинэчилсэн найруулга нь Монгол Улсын Үндсэн хууль болон холбогдох бусад хууль тогтоомжтой нийцэж байгаа болно. Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн нэр өөрчлөгдөх тул Орон сууцны тухай хууль, Орон сууц хувьчлах тухай хуулийн зарим зүйл, заалтад холбогдох өөрчлөлт орох болно.
Төсөл санаачлагчид
